Aumentan las ofertas de propiedades para alquilar o sigue alto el stock para vender en Zonaprop y otras plataformas, y con ellos la necesidad de distinguirse frente a la abundancia de propuestas. Utilizar buenas fotografías del inmueble es clave a la hora de ofertar, así como también lograr una buena presentación de la propiedad para el momento de las visitas.
El home staging lleva instalado en otros países varios años; “comenzó en los años 70 en Estados Unidos y costó mucho que se instaurara en Europa, pero desde hace unos 10 o 15 años está funcionando muy bien”, sostiene Maribel Rivas, decoradora y diseñadora, que se dedica al home staging desde hace seis años y que, desde hace un tiempo, trabaja con el equipo de Interwin brindando sus servicios.
El home staging es una técnica de marketing a la que recurren inmobiliarias o propietarios, para volver más atractiva su propiedad y presentarla mejor, resaltando sus puntos fuertes, a través de distintas herramientas.
Las cifras de Lumina, empresa española que ofrece servicios y formación en home staging, aseguran que utilizando esta técnica, la venta de una propiedad se concreta en 35 días en lugar de 130. Esta herramienta se puede utilizar para venta, alquiler tradicional o turístico e incluso en embarcaciones, casas rodantes y todo tipo de propiedades.
“Hubo gente que reservó para comprar la propiedad, sin haberla visitado, luego de que aplicáramos home staging”, aseguró Sergio Catini, fundador y director de Estudio 3R, estudio multidisciplinario que trabaja en la imagen y la comunicación de proyectos inmobiliarios, y agrega: “Hubo un inmueble que estuvo mucho tiempo publicado, aproximadamente seis meses ofrecido a la venta. Luego de la producción que hicimos, en un fin de semana alcanzaron a hacer 15 visitas y finalmente lo reservaron”.
Dicen que no hay como el olor a budín o torta recién horneada para sentirse como en casa. Esta es una clásica práctica que utilizan algunas inmobiliarias, al momento de mostrar una propiedad a posibles inquilinos o compradores. Esta táctica, forma parte de otras incluidas dentro del home staging.
“Una necesidad primordial a la hora de salir a comercializar un inmueble es despejar, neutralizar y hacer que los espacios sean aptos para cualquier público”, comenta Catini. Por su parte, Rivas opina que “el home staging constituye una herramienta que crea valor en la propiedad y acelera el ritmo de la operación”.
En enero se observó un incremento del 62% de la oferta de propiedades en alquiler versus diciembre del año pasado, según el último informe de Zonaprop. La mayor cantidad de oferta lleva a la necesidad de distinguirse de las otras propuestas y el home staging puede ser una herramienta clave que lleve a concretar contratos y ventas.
Un guiño a los orígenes del cine: cartón reciclado
Para lograr equipar una casa a tiempo, antes de que lleguen las visitas con los agentes inmobiliarios, es crucial contar con un muebles fáciles de mover. “Una de las tendencias actuales es el uso de los muebles a base de cartón reciclable”, comenta Dario Durban, founding partner de Durban & Keiller. Estos muebles son ecológicos y económicos, además de contar con la ventaja de que se pueden mover fácilmente de una propiedad a otra, para decorar la casa y mostrarla lo mejor posible.
“En los inicios del home staging se empleaban muebles reales; más tarde se recurrió a mobiliario usado y, hoy, en general, todas las cajas que se utilizan son de cartón reciclado, aunque la ornamentación es real. Se fue perfeccionando para ahorrar costos de traslado o tiempos para montar”, señala Rivas.
Sobre estos muebles de cartón se colocan textiles reales, preferentemente de colores acogedores y neutrales, para lograr una ambientación cálida. De la misma forma, se recomienda no utilizar muchos objetos decorativos, para despersonalizar la casa y que cualquier visitante se siente identificado o se proyecte viviendo en el lugar. También cuidar mucho la iluminación, procurando mantener persianas y cortinas abiertas, y dejar las zonas despejadas de ropa.
De todas maneras, es bueno presentar la casa como si estuviera habitada, “cuidando detalles como los aromas, colocando velas aromáticas, haciendo café o presentando el desayunador como si una persona estuviera allí por empezar a comer”, agrega Durban.
El home staging virtual
El home staging puede hacerse físicamente, visitando una propiedad, cuidando detalles de decoración y amueblándola para que quede bien presentada, pero también puede implementarse virtualmente, a través de imágenes que muestren con una calidad altamente realista cómo se vería ese departamento o casa con una posible decoración y ciertos muebles.
“El problema en la venta de un departamento es que muchas veces la gente no se imagina cómo puede llegar a quedar con sus muebles o si lo remodela”, señala Catini y agrega que es una técnica que se utiliza mucho en locales comerciales o pisos de oficina. Desde Estudio 3R trabajan ofreciendo también este servicio, para el caso de departamentos que están vacíos: visitan el lugar, toman fotos del inmueble y luego lo decoran virtualmente, con una calidad fotorrealista (haciendo uso de HDR, alto rango dinámico). De esta forma, el precio del servicio se reduce mucho y se logran imágenes de cómo se podrían aprovechar espacios que hoy se encuentran sin ningún tipo de equipamiento.
Rivas también trabaja ofreciendo el servicio de fotografía con una decoración virtual, aunque también visita el lugar físico para decorarlo y luego sacar las fotos reales. “Brindamos el servicio de hacer solamente la decoración digital, pero nosotros recomendamos que el home staging sea físico, no virtual porque lo más importante es que cuando se va a visitar la propiedad, esté equipada”.
Catini estima que aumentan por cinco la cantidad de visualizaciones de los avisos que tienen home staging, frente a los que no poseen: “Lo medimos externamente por las visitas a plataformas donde se muestra la oferta. Es necesario tener en cuenta que a la hora de concretar la venta entran en juego otros elementos: negociación, precio, si se vendió, permutó”. Además, agrega que constantemente analizan lo que se descartó, para entender qué se puede mejorar en la próxima publicación.
Catini explica que varía mucho la fotografía, según el destino que se le vaya a dar a la propiedad. En el caso de alquileres tradicionales, interesa mucho conocer la espacialidad y las dimensiones del inmueble, por lo que en las imágenes es necesario lograr mostrar eso. En el caso de las fotos para alquileres por AirBNB, lo importante es exhibir los detalles y las sensaciones “es más un espíritu vacacional, al inquilino no le interesa tanto la dimensión del balcón, pero sí conocer que entra un sillón y una mesita, donde se puede tomar una cerveza”, agrega el fundador y director de Estudio 3R.
Home staging , una herramienta de marketing inmobiliario
Al momento de vender una propiedad, son varios los elementos que entran en juego. Rivas asegura que, además del home staging que se encarga de mejorar la imagen de un inmueble, es necesario tener en cuenta otros tres componentes más para la comercialización inmobiliaria: un precio acorde al mercado, las gestiones de marketing que se realizan y el posicionamiento en internet.
En este sentido, explica que, para lograr una buena gestión con el home staging, es importante contar con experiencia en marketing inmobiliario e investigación de mercado. En ese sentido, junto con su marido, licenciado en Marketing, han hecho grupos motivacionales en cámara Gessel para investigar y conocer los intereses y motivaciones de diferentes grupos socioeconómicos con respecto a la vivienda. Por su parte, Maribel estudió diseño de producto, fue diseñadora de muebles y accesorios, inmobiliaria, tuvo una cadena de locales de decoración y, se formó como home stager en Barcelona. “El secreto consiste en que el home staging no sea meramente decoración, sino una herramienta de marketing inmobiliario que se basa en investigaciones motivacionales realizadas durante años, para lograr el efecto deseado”, asegura la fundadora de Home Staging MotivacionalR.
Rivas afirma que todo esto lleva a regatear menos el precio, ya que reduce las contraofertas posibles. Además, según estadísticas de la Asociación de Home Staging de España (AHSE), esta técnica aporta valor a la vivienda: “En el 52% de los casos ha subido el precio de venta hasta un 25%”.
En ese sentido, Rivas enumera los beneficios de aplicar home staging a propiedades:
Más visualizaciones en los portalesMás visitas físicasMenos tiempo de comercialización (se vende más rápido)Ofertas sin tanto regateoMejor posicionamiento para la inmobiliaria que ofrece el servicioClientes más satisfechos, por lo tanto, se obtienen más recomendacionesSe mejoran las presentaciones y se resaltan las fortalezas de las propiedades
