En medio de la inflación sin freno de los últimos años, el valor de los alquileres era el único que se ajustaba cada 12 meses, bajo una ley que distorsionó el mercado inmobiliario y perjudicó a propietarios e inquilinos por igual. Caída la normativa, que regía desde 2020, los dueños de inmuebles que permanecían vacíos o a la venta vuelven al ruedo para recuperar un negocio al que debieron renunciar y que ahora luce rentable nuevamente.

Los contratos entre julio de 2020 y octubre de 2023 se firmaron por un período de tres años con una actualización anual bajo el índice ICL hasta su vencimiento. Mientras que en los cerrados desde octubre pasado (con cambios en la ley) y hasta el 29 de diciembre, la actualización es bajo el Índice de Casa Propia y con ajuste semestral.

Durante ese tiempo, los propietarios prefirieron vender, hacer arreglos privados de alquiler con familiares o amigos, o dejar vacías sus propiedades para no perder dinero; mientras, los inquilinos se quedaban sin opciones: en algunos barrios se llegó a cero publicaciones durante meses.

Cuando el presidente Javier Milei derogó la ley de alquileres a través de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que entró en vigor el 29 de diciembre pasado, los nuevos contratos volvieron a regirse por el Código Civil y Comercial. La libertad entre las partes para establecer acuerdos de duración, precio, índice de ajuste y tipo de moneda a pagar, entre otras cuestiones, abrió un nuevo capítulo para todos los actores del mercado inmobiliario.

La oferta de inmuebles para alquilar, que desde el fin de la pandemia había experimentado una disminución constante, había alcanzado un mínimo histórico en febrero de 2023, con 4700 publicaciones en la ciudad de Buenos Aires. Sin embargo, desde la derogación de la ley, la oferta de inmuebles en alquiler en CABA acumula un incremento del 125% en el primer trimestre de 2024 y hay más de 12.500 publicaciones actualmente, según Zonaprop.

¿La razón? Los propietarios que tenían sus departamentos en alquileres temporarios -en plataformas como Airbnb-, publicados a la venta, vacíos o prestados a algún conocido decidieron retomar el alquiler tradicional porque volvió a ser un negocio rentable.

Este fue el caso de Eduardo, propietario de un dúplex en Suipacha al 300, que alquilaba equipado temporalmente por períodos de tres meses a través de una agencia inmobiliaria.

Las experiencias no siempre fueron satisfactorias. Hasta el día de hoy, recuerda el caso de un hombre que se presentó como recién divorciado y con ingresos certificados sólidos. “Pero luego de tres meses de alquiler manifestó su deseo de extender el contrato. En ese momento, mi abogado me advirtió que, según la regulación vigente, si pasaban más de cuatro meses, el alquiler dejaría de considerarse temporario”, explica el propietario, que decidió aceptar la extensión debido a la aparente solvencia económica del inquilino para hacer un contrato tradicional.

Una vez garantizados los tres años por delante, el hombre llevó a vivir a su madre y a varios perros al departamento, lo que generó molestias entre los vecinos. Finalmente, nueve meses después de firmar el contrato extendido, el locatario dejó de pagar el alquiler, argumentando problemas financieros.

A medida que pasaba el tiempo, la situación empeoraba: los perros causaban destrozos en el departamento y los olores se volvían insoportables. Tras siete meses sin recibir ningún pago, finalmente el inquilino dejó el departamento. Eduardo se encontró con que la propiedad estaba en condiciones lamentables y tuvo que realizar costosas reparaciones. Una vez hechos los arreglos, ya no quiso alquilar más y puso el departamento en venta justo antes de la pandemia.

Sin haber concretado la operación en estos años y con la ley derogada, su decisión cambió en enero. Actualmente, Eduardo volvió a alquilar su departamento a nómades digitales con contratos de seis meses, una opción que no estaba disponible bajo la ley del 2020. Hoy, puede negociar libremente la duración del contrato con la otra parte. Esta elección le brinda mayor flexibilidad en caso de querer vender la propiedad en el futuro. Además de alquilarlo amoblado, la inmobiliaria le recomendó que incluya al menos una limpieza mensual, para controlar el estado del inmueble y evitar que se repita la mala experiencia anterior.

Alquiler tradicional y en dólares

La experiencia de Eduardo refleja la de muchos propietarios que están redescubriendo los beneficios de alquilar sus departamentos. Otro caso es el de Rino, que recientemente se abrió a la posibilidad de alquilar dos de sus departamentos sobre la avenida Santa Fe, en el barrio de Palermo, en el formato tradicional -anteriormente los ofrecía por la plataforma Airbnb-. “Tener un departamento temporario requiere una atención más alerta que otro tipo de alquiler”, menciona.

“El inquilino del tradicional pasa a ser un colaborador de alguna manera. Si se rompe algo, puede ocuparse de comprar e instalar lo necesario y se lo descontás del mes de alquiler. Eso no sucede en el temporario, tenés que correr a solucionar cada problema que tienen los huéspedes”, argumenta el propietario.

A la hora de tomar la decisión, Rino tuvo en cuenta varios factores. Por un lado, aumentó mucho la oferta de departamentos en Airbnb como alternativa más rentable, lo que bajó los precios pedidos del temporario y disminuyó la ganancia de los dueños. Además, el alquiler temporario se cobra en dólares y ahora también el tradicional se puede pactar en la moneda que acuerden las partes.

Por el otro, el valor en dólares de un temporario se está pareciendo cada vez más a los precios de los alquileres tradicionales, deducidos los gastos especiales y el costo del manejo en caso de contratar a un property manager encargado de administrar las estadías cortas.

“Ahora los contratos de alquiler tradicional se pueden pactar en dólares, lo que no requeriría ajustes. De todas maneras, tengo la sensación de que el dólar, así como se ha ido quedando quieto, se va a planchar y se va a unificar el cambio. Por lo que los contratos en dólares van a dejar menos ganancia en términos reales que los contratos en pesos”, dice Rino. “Aunque quizás en términos monetarios el Airbnb me deje un poco más de dinero, tengo que ponderar el tiempo invertido para ganar ese plus que deja el temporario”, reconoce.

Rino planea pasar al contrato tradicional y dejar los dos departamentos tal como están: completamente equipados. “Mi idea es alquilar por el tiempo que quiera el inquilino, entre 24 y 36 meses, en dólares, y poner una cláusula escrita que si en algún momento quiero venderlos o darles un destino diferente, puedo terminar el contrato con un aviso de dos meses más una compensación”, proyecta.

¿Adiós al temporario’

María es otra propietaria que solía tener dos departamentos alquilados con contratos de dos años previos a la ley de alquileres, pero durante la pandemia hizo el cálculo de cuánto le costaría amueblarlos y le era más rentable equiparlos para ofrecerlos por Airbnb.

Con el tiempo, empezó a sentir el esfuerzo que implicaba manejar un alquiler temporario a la par de su trabajo y su vida familiar con cuatro hijos. Finalmente, decidió poner como plazo mínimo estadías prolongadas y consiguió alquilar por cuatro y ocho meses cada uno de sus dos departamentos, ubicados en el centro y en Palermo.

Una vez que se terminen esos contratos, su idea es pasarlos al alquiler tradicional, ambos equipados y por dos años. “Estoy dispuesta a ganar menos pero voy a dejar de preocuparme por las entradas, salidas, todo el movimiento y esfuerzo que implica un alquiler por día”, cuenta María, que aún no decidió si sus próximos alquileres los hará en dólares o en pesos con ajustes trimestrales.

Manejar un temporario no es tarea sencilla. Si algo se rompe el propietario es quien debe solucionarlo inmediatamente, además de que si el huésped hace un reclamo de algún tipo, eso impacta negativamente en la valoración del departamento.

“Te volvés un poco esclavo. Siempre tenés que estar pendiente de los mensajes, de que la persona esté contenta. Te vas un fin de semana afuera y estás en tensión porque al huésped se le cortó la luz”, ejemplifica la propietaria.

Su conclusión es que la energía mental y el tiempo que implican los temporarios son altos, y que en este momento no se justifica semejante esfuerzo. Actualmente, entre todos los gastos fijos, como las tarifas de luz y gas que se dispararon, el ABL y las expensas, el margen de la rentabilidad que deja un temporario y un tradicional ya no es tan amplio. En números, un 7,71% versus 4,72%, respectivamente, según datos del monitor inmobiliario Invertire.

“Antes era un mercado más ventajoso, porque el propietario ganaba mucho más que con un alquiler fijo en pesos con ajuste anual, pero hoy esa diferencia no es tanta. Un departamento que me generaba US$1000 como temporario, quizás lo puedo alquilar por US$700 a largo plazo y, aunque pierda US$300, puedo despreocuparme, además de que no me tengo que hacer cargo de la limpieza, de internet, de reponer lo que se rompe, los arreglos…”, explica María.

Alquilar mientras no se vende

Otros propietarios que como Eduardo tenían su inmueble a la venta, también decidieron volcarlos al alquiler tradicional mientras esperan que llegue un comprador. Víctor tiene un departamento de 70 metros cuadrados en La Lucila, que alquiló hasta 2021, y cuando terminó el contrato decidió no renovarlo. “Quedó un alquiler bajísimo”, señala el propietario. A pesar de que podía poner un precio inicial alto, quedaba desactualizado por la alta inflación y el ajuste anual.

Decidió ponerlo en venta, pero durante seis meses no logró concretar la operación. “A mi juicio, las propiedades hoy están subvaluadas. El costo de construcción es mucho más alto que al precio al que se ofrecen las propiedades usadas, entonces si quisiera construirme una casa con lo que gano vendiendo el inmueble, no me alcanza para nada”, dice Víctor. Como el departamento aún no se vendió, recurrió a una inmobiliaria para que lo alquile mientras tanto bajo las reglas actuales.

Lucía también consideró vender su departamento, pero optó por destinarlo al alquiler por las nuevas condiciones que se generaron tras la caída de la ley. “Heredé un departamento de 120 metros cuadrados que mi mamá tenía alquilado a una pareja joven a través de una inmobiliaria, sobre la avenida Pueyrredón, en Recoleta”, relata.

A los inquilinos les quedaba un poco grande y cuando fue necesario ajustar el precio, informaron que no podían hacer frente al nuevo monto, que para Lucía de todas formas iba a quedar muy bajo en pocos meses con la inflación y un alquiler congelado por un año con la ley anterior. “Finalmente, rescindimos el contrato antes de lo previsto”, comenta.

Al recibir de vuelta el departamento, notó los daños ocasionados: “Se habían traído un perro, que no estaba contemplado en el contrato, y habían dañado las columnas al instalar una hamaca paraguaya. Estaba enojada y no quería volver a tener inquilinos nunca más, así que pensé en deshacerme del problema y vender”, recuerda.

La misma inmobiliaria que había trabajado con su madre le aconsejó tomarse un tiempo para considerar la situación. “Mi mamá había adquirido ese departamento con un gran esfuerzo, gracias a un crédito hipotecario que pagó por más de 30 años. Pensé que no quería en realidad deshacerme de algo que a ella le costó tanto conseguir”, indica Lucía, que después de reflexionar decidió mejorar todo el inmueble y ponerlo en alquiler.

“Venderlo me implicaría muchos gastos: escritura, impuestos…alquilarlo me genera un ingreso”, cuenta la heredera, que deja para el futuro la opción de vivir allí o de venderlo a un mejor precio, cuando el valor del metro cuadrado se recupere en la zona y el mercado esté más activo. En el primer trimestre del año los precios de las propiedades subieron 1,1%, según el último índice de Zonaprop, y las ventas en CABA registran una leve suba mes a mes: enero de 2024 con 1882 operaciones y febrero con 2213.

Mientras tanto, Lucía se inclinó por un contrato en dólares por dos años. “Veremos cómo evoluciona la situación del país, hoy parece una buena opción”, cierra.