La llegada de la pandemia transformó radicalmente el panorama del microcentro porteño. Entre oficinas y comercios cerrados, la escena se volvió desoladora. Las avenidas Corrientes y Alem, la peatonal Florida, los alrededores de la Plaza de Mayo y la zona de Tribunales fueron las áreas más afectadas por la combinación de la pandemia y la crisis económica. La posibilidad de trabajar y estudiar desde casa, junto con el cierre de negocios y la ausencia de turistas, condujeron a una drástica disminución en la actividad en la zona.
Sin embargo, con la flexibilización de las restricciones y un aumento en la afluencia de extranjeros a la ciudad de Buenos Aires, este barrio está experimentando un genuino resurgimiento. Edificaciones antiguas, muchas de las cuales habían sido abandonadas durante mucho tiempo o recientemente, están siendo revitalizadas con una nueva funcionalidad. Por ejemplo, antiguas sucursales de bancos están siendo transformados en edificios residenciales, y las edificaciones que antes albergaban oficinas ahora cumplen con otros propósitos.
Este fenómeno se debe en parte a la implementación del Plan de Transformación y Reconversión del Microcentro Porteño por parte del Gobierno de la ciudad, que finalizó en diciembre del 2023. Además de proporcionar créditos e incentivos fiscales -donde los inversores se ahorraban un 60% con la exención de Ingresos Brutos-, este plan posibilitó la modificación del uso de los edificios originalmente destinados a oficinas, permitiendo su adaptación para fines residenciales y otros usos.
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Una microzona que está experimentando una notable transformación es el área que rodea la Plaza San Martín. Un ejemplo concreto es la renovación del emblemático Plaza Hotel, inaugurado en 1910, que cerró sus puertas en 2017 para llevar a cabo un proceso de revitalización que aún está en curso. El Grupo Sutton Dabbah, propietario del Alvear Palace Hotel, está a cargo de este proyecto. En la actualidad, el ex Plaza Hotel se está adaptando para satisfacer las nuevas demandas y atraer a un público más joven. Este plan de renovación incluye la creación de un “food hall” dentro del edificio, con propuestas gastronómicas accesibles, así como la adaptación de espacios para eventos culturales como música, poesía o literatura.
Gastronomía y arte en un antiguo petit hotel
Un proyecto en vías de desarrollo, a 100 metros del hotel y a escasos pasos del Kavanagh y del Palacio Paz, es un petit hotel ubicado en San Martín 1137 que fue originalmente construido por el arquitecto belga Jules Dormal como su residencia personal, donde vivió hasta su fallecimiento. El arquitecto optó por un estilo ecléctico, con el edificio elevado casi a la mitad de la barranca. A pesar de haber albergado oficinas en el pasado, este edificio de cinco pisos se transformaría en un complejo destinado principalmente al sector gastronómico y artístico, entre otros usos.
El proyecto en cuestión estará a cargo del desarrollador Alejandro Iramain, un empresario inmobiliario oriundo de Tucumán con experiencia en revitalizar edificios antiguos y darles un nuevo propósito. La venta por parte de los actuales dueños, el Instituto del Cemento Portland Argentino, a Iramain aún está en proceso.
“Visualicé esta oportunidad porque se trata de un edificio de una calidad extraordinaria que, por su disposición, admite una subdivisión en unidades que pueden ser comercializadas de manera independiente”, cuenta el tucumano.
Iramain comenzó su carrera con una inmobiliaria en Buenos Aires, pero al regresar a Tucumán se aventuró en la transformación de un colegio abandonado en un complejo residencial y comercial llamado Los Patios. Más tarde, se dedicó a restaurar un antiguo hotel en la montaña, siguiendo el mismo concepto de revitalización. Desde entonces, su principal interés es invertir en trabajos de refuncionalización.
En cuanto al proyecto del edificio frente a la Plaza San Martín, Iramain ya imagina el nombre: Palacio Dormal en honor al arquitecto. “El edificio está muy bien mantenido, por lo que prácticamente no requiere obras, sino más bien trámites, como obtener la autorización del Gobierno de la ciudad para subdividirlo, dado que es un patrimonio histórico. Mi idea es tanto alquilar como vender”, comenta el empresario. Dependiendo cada piso, que promedian los 300 m², el precio en el que arrancaría el metro cuadrado sería los US$2500.
El proyecto al que llamaría Palacio Dormal tendrá siete unidades distribuidas en cinco pisos y un subsuelo, con los dos pisos superiores que incluyen una terraza. Cada piso presentará un diseño independiente, con pisos de roble Eslavonia, paredes revestidas en boiserie, decoraciones en bronce y mármoles italianos adornando sus escaleras.
“Mi idea es ofrecer una experiencia única con opciones gastronómicas premium, tiendas de diseño y galerías de arte, accesibles a través de una escalera interna”, comenta el dueño.
Un detalle relevante es que Dormal, el arquitecto del palacio, estuvo a cargo de la etapa final de la obra del Teatro Colón, lo que se refleja en la fachada del edificio, adornada con molduras similares a las del teatro. Además de su destacado trabajo en el Colón, Dormal dejó su huella en otros edificios emblemáticos de la época, como la Casa de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires, la Confitería Richmond, los Palcos del Hipódromo de Palermo, el Teatro Opera y la Etapa Final del Palacio del Congreso.
La reconversión del microcentro
Otro punto clave que lo llevó a apostar por el proyecto y avanzar con la negociación de compra es su ubicación. Según comenta Iramain, la Plaza San Martín había quedado bastante afectada comercialmente después de la pandemia, pero hoy está experimentando una notable recuperación. “Invertir en una zona tan única y emblemática, en un edificio de tanta categoría y valor histórico, me parece una gran oportunidad que seguramente se acentúe a medida que otros edificios de la zona continúen con su proceso de puesta en valor“, menciona.
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A este resurgir de las actividades, se le suma una creciente visita de turistas que disfrutan de la variada oferta cultural que ofrece la ciudad a costos muy bajos para un extranjero.
Especialmente, hace hincapié en la incorporación de establecimientos gastronómicos y la diversificación de actividades dentro de estos espacios, como es el caso del Palacio Paz, que desde fines del 2021 tiene en funcionamiento en sus salones y jardín una casa de té bajo la firma de Croque Madame.
A diferencia de otros barrios de Buenos Aires que experimentaron una rápida recuperación después de la caída causada por la pandemia, el proceso de recuperación en esta zona, predominantemente de oficinas, es mucho más lento.
“Hay una expectativa muy positiva en cuanto al microcentro”, comenta Gonzalo Meira, director de transacciones de JLL. “Aunque la gente lo considera, son pocos los que se animan a invertir. Los valores se sitúan todos por debajo del costo de reposición, es decir, lo que costaría restaurar una oficina, que hoy rondaría los US$2000/m²”, menciona el director.
“El microcentro es uno de los submercados que más sufrió y más afectado se vio con la pandemia, y si bien ya no es de las zonas más elegidas por las empresas como lo era antes de la pandemia y del home office, hay empresas que siguen teniendo la necesidad de estar allí”, menciona Santiago Winokur, broker en Newmark. “El mercado de oficinas en general está evolucionando favorablemente en estos primeros meses del año y nos mantenemos expectantes para ver si se logra un efecto rebote en ocupación hacia la zona del microcentro”, agrega Winokur.
Meira asegura que invertir en edificios del microcentro representa una oportunidad, sobre todo en aquellos con una identidad distintiva. “Un activo sólido en una ubicación privilegiada como Plaza San Martin es una buena apuesta a largo plazo. Sin embargo, la decisión de inversión debe ser cuidadosa, ya que el mercado es bastante reducido. Se requiere cautela en la elección. Es un mercado para los ´patriotas´; los extranjeros se sorprenden al ver los edificios. Aunque hay buenos proyectos en desarrollo, aún no está claro quién será el usuario final”, analiza.
