Vaca Muerta está más allá del contexto político. Las expectativas que la rodean exceden las coyunturas, ya que, simplemente, el mundo, el país, las ciudades y cada uno de nosotros necesita energía. Así, no sorprende que pese a las turbulencias y a las idas y vueltas políticas, el mercado energético continúe hiperactivo.
En ese escenario, los proyectos inmobiliarios de la zona también avanzan y se consolidan, de cara a un cliente que, más o menos directamente, se vincula a un sector que no tiene miras de detenerse. Los datos duros y blandos explican tanto lo que sucede con la oferta y demanda de energía como su impacto en los ladrillos.
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De acuerdo con las cifras brindadas por el ministerio de Energía y Recursos Naturales de Neuquén, en diciembre de 2023 se registró un récord histórico en la producción de petróleo, al alcanzar los 381.416 barriles por día. Del total producido de crudo en la provincia patagónica, el 92,92% correspondió a producción no convencional, explicada esencialmente por Vaca Muerta.
Por lo pronto, tras 10 años de explotación y con solo el 6% de su superficie en desarrollo, Vaca Muerta hoy produce alrededor de 90 Mm3/d de gas. “Pensemos que tiene un potencial para producir entre 350 y 400 MMm3/d de gas y más de un millón de barriles por día de petróleo”, aseveró el presidente del Instituto Argentino del Petróleo y el Gas (IAPG), Ernesto López Anadón el último diciembre, durante el día del Petróleo, con la actual administración ya en el poder.
Aun cuando estos números quizás no tengan demasiado significado para aquellos que no se desenvuelven en el sector, a nadie escapa que expresan proyecciones y perspectivas que, a la vez, hablan de un potencial energético de importancia en toda la provincia del Neuquén y en la localidad de Añelo, en particular, el pueblo más cercano a los yacimientos en explotación.
Presente y futuro
Efectivamente, todas las señales apuntan al crecimiento y, por cierto, el impacto de Vaca Muerta ya es una realidad. Añelo pasó de tener 10.744 habitantes en 2010 a 17.893 en la actualidad, y de 4003 viviendas a 7718, de acuerdo con el censo de 2022 que seguramente ya ha quedado desactualizado. Es, de hecho, la localidad que más creció en los últimos 12 años en todo el país.
Hoy cuenta con cuatro parques industriales y, según información oficial consignada por el ministerio de Economía, hay más de 30 empresas locales e internacionales invirtiendo. Hay, también, alrededor de 2000 pymes prestando sus servicios. ¿Cómo acompaña el mercado inmobiliario residencial estos índices? O, replanteado: ¿acompaña el mercado inmobiliario residencial estos índices?
“En relación con la oferta y demanda actual, hay que tener en cuenta que en Añelo transitan 25.000 personas a diario y hay solamente 5000 camas. El déficit habitacional es bestial por lo que podríamos hacer 10 proyectos como el que estamos haciendo hoy en día y venderíamos absolutamente todo”, responde Daniel Batista, de Soldati Libertador, agente inmobiliario premier.
Puntualmente, en su respuesta, el broker alude a Añelo Nuevo, una urbanización desarrollada sobre 15.414 m², con unidades de uno, dos y tres ambientes, que concluirá su séptimo, octavo y noveno edificio en el transcurso de este año y durante los primeros meses de 2025. A esta iniciativa, se suma otra hectárea y media contigua en la cual ya comenzaron el movimiento de suelos. “Esto va para arriba, sí o sí”, completa Batista siempre en relación con Vaca Muerta.
Pero si bien la demanda aparece en alza, la oferta tiene sus dificultades para incrementarse. “Hay que entender que construir en Añelo es como hacerlo en la luna: no hay nada y es muy difícil acceder, llegar; es complejo desde todo punto de vista”, define, explicando que los impedimentos se traducen en costos.
“Desde la logística hasta conseguir la mano de obra, que es un aspecto donde se complica todo”, continúa Batista, antes de referirse a los salarios que rigen en la industria petrolera y que son determinantes en el mercado laboral local en general. Con todo, precisa, hay que pensar que el metro cuadrado se comercializa por encima de los US$2000.
Alquileres rentables
Volviendo a las proyecciones, se estima que para 2030 habrá unas 35.000 personas viviendo en Añelo. “La inversión privada y pública en gasoductos y oleoductos está hecha. Falta la inversión en la planta de licuación de gas, aunque está avanzando y va a ser un cambio rotundo, ya que hoy en día se pierde gas porque no se puede envasar”, comparten en Soldati, remarcando el contexto y, así, delineando el panorama que tiene por delante el sector inmobiliario local.
Sucede que en tiempo presente y hasta ahora, son las empresas petroleras las que encabezan los pedidos de propiedades para sus empleados. Mismo en Añelo Nuevo son las compañías que trabajan en Vaca Muerta las que en su mayoría han firmado contratos por más de un departamento. Frecuentemente, han confiado en la firma inmobiliaria, suelen pedirse más de diez unidades.
En líneas generales, los alquileres son temporarios, con contratos directos con las empresas petroleras. Esta operatoria de alquileres temporales con altísima rotación derivó en el servicio de Housing, que consiste en brindar amoblamiento, instalaciones y servicio de limpieza y mantenimiento.
Por lo pronto, si la idea es comprar para después -de una u otra forma- alquilar, en Añelo Nuevo hay tickets que arrancan en US$70.000 para un departamento más cochera, con una rentabilidad promedia el 10% anual en dólar MEP. Si es usted inquilino, sepa que los alquileres también se expresan en dólares. Lo cierto es que los filtros de los buscadores –por caso, Zonaprop- hablan de unos US$1200 mensuales para departamentos de dos ambientes, amueblados de unos 35 m².
El boom de los combustibles que impacta en la oferta inmobiliaria de Añelo también lo hace en otras ciudades de las inmediaciones. La demanda de inmuebles se manifiesta en constante aumento alrededor de la zona de explotación, en un corredor que incluye a San Patricio del Chañar, Centenario y otras localidades. Asimismo, Neuquén capital es otra de las que registra demanda a partir de la explosión energética.
