El 29 de diciembre de 2023, cuando entró en vigencia el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de Javier Milei, la ley de alquileres fue derogada y con ella los contratos de alquiler de locación volvieron a regirse por el Código Civil y Comercial con algunas modificaciones, como se hacía antes de junio de 2020, momento en el que se sancionó la polémica norma. A partir de esto, la forma en la que se firman los nuevos acuerdos se establecen por acuerdo entre las partes.
Esto significa que pueden negociar el tiempo de los contratos: no hay plazo mínimo legal, pero en caso de que no lo aclaren, será de dos años. Otro de los cambios es que se puede acordar el ajuste del valor de los alquileres y es válido el uso de cualquier índice, público o privado, expresado en la misma moneda en la que fue pactado el contrato. También se debe acordar la frecuencia con que se hará dicho ajuste, lo usual está siendo un trimestre o cuatrimestre.
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Los posibles índices a tomar en un contrato de alquiler
Dentro de la variedad de índices públicos existentes que podrían aplicarse en los contratos de locación, existen diferentes opciones, algunas de ellas elaboradas por el INDEC y otras por el Banco Central (BCRA). A continuación qué pondera cada uno:
Los del INDEC
IPC (Índice de Precios al Consumidor): mide la variación de precios de los bienes y servicios representativos del gasto de consumo de los hogares en comparación con los precios vigentes en el año base. Los brokers inmobiliarios coinciden en que el objetivo del propietario con la actualización es no perder frente a la inflación. “Hoy prefiere los pesos con ajuste trimestral por IPC y el inquilino lo está aceptando sin conflictividad entre las partes”, agrega Daniel Salaya Romera, titular de la inmobiliaria homónima.Índice de Salarios: toma las variaciones de los salarios tanto del sector público como del privado en cada mes. “Este índice podría utilizarse como un buen indicador porque en el largo plazo, a pesar de que hoy estamos en un nivel de salario muy bajo, en promedio los sueldos y la inflación van muy de la mano, y en algún momento se van a tener que recuperar”, afirma Federico Gonzalez Rouco, economista de la consultora Empiria.
Los del BCRA
ICL (Índice de Contratos de Locación): contempla la variación de la inflación (según el IPC del INDEC) y los salarios, de acuerdo con la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE). Es el utilizado para calcular los aumentos de los contratos bajo la ley de alquileres sancionada en 2020. “Al igual que con el índice de Casa Propia (utilizado como indicador en los aumentos de la actualización de la Ley a partir de octubre de 2023), no creo que se utilicen, porque tienen muy mala reputación luego de la derogación de la normativa y de estar por debajo de la inflación y los precios de mercado”, comenta González Rouco.Coeficiente de Estabilización de Referencia (BCRA): es una evolución diaria realizada en base a la inflación. “Tanto UVA, inflación y CER no presentan grandes diferencias uno del otro”, agrega González Rouco.UVA (Unidad de valor adquisitivo): en este caso el cálculo es más sencillo, “porque si el contrato se valúa en -por ejemplo- 1000 UVA, cada vez que haya un aumento serán sobre 1000 UVA, solo hay que ver cuánto aumentó en ese período. No me parece una variable menor porque la facilidad del cálculo, en este contexto es muy importante”, explica el economista.
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Sin embargo, calcular el ajuste de los alquileres de acuerdo a cada uno de estos índices puede llevar su tiempo. Pero, existe un sitio que funciona como una calculadora virtual que permite conocer a cuánto se ajusta cada contrato dependiendo del índice utilizado.
Cómo calcular el ajuste del alquiler por cada índice
Para simplificar el cálculo de cada uno de los índices, desde 2020 existe un sitio por el cual puede calcularse el monto de ajuste de los contratos de locación de forma fácil y rápida. “La idea de la plataforma surgió ante la dificultad que existe a la hora de realizar los cálculos para cualquier persona que desconozca los datos de cada índice”, cuenta Juan Martín Pagella, creador de Arquiler.
Arquiler es una calculadora de alquileres que surgió bajo la idea de tener una herramienta al alcance de la mano para facilitar los cálculos de las actualizaciones de los contratos de locación.
La veracidad de los resultados puede corroborarse porque utilizamos todas las publicaciones oficiales cuando publican cada índice.
Juan Martín Pagella, creador de la plataforma Arquiler
Las fuentes de datos utilizadas son: ANSES para calcular el IPC; el BCRA para ICL y el CER; la Cámara Argentina de la Construcción para el Índice CAC; la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda para Casa Propia. “A partir de abril comenzarán a actualizarse los primeros contratos firmados entre octubre y diciembre pasado bajo esa actualización”, afirma.
De acuerdo a los datos que arroja la plataforma, hoy en día los índicez que más se utilizan son el ICL (contratos vigentes aún bajo la ley derogada) y el IPC, según datos del sitio: en lo que va de marzo, son 140.000 los alquileres calculados con ICL; mientras que con IPC llegan a 90.000; en tercer lugar se encuentra Casa Propia con 14.000; y CAC con 6.000.
Además del cálculo del alquiler, hace pocos meses el sitio web agregó la función de “cotizador de garantías”, con el cual puede calcularse el valor de la garantía de alquiler que se necesita para cada nuevo contrato.
Cómo calcular el aumento del contrato según el índice de actualización
Ingresar en el sitio web https://arquiler.com/ que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres.En primer lugar, se debe colocar el valor inicial del alquiler.Luego se debe seleccionar la fecha de inicio del contrato.Después, cada cuantos meses se actualiza dicho contrato.Por último, seleccionar el índice por el cual se actualiza el alquiler: ICL, IPC, CasaPropia, CAC, CER, IS o IPIM.
