Increíblemente inmenso. Así se ve el Río de la Plata desde un piso 12 de un edificio sito en el corredor Libertador, en el Puerto de Olivos, el cual también forma parte del paisaje. Es un día luminoso y el celeste de un cielo sin nubes ofrece su mejor contraste con el color del agua. Como es lógico, el diseño arquitectónico en general -grandes balcones, ventanas similares- saca provecho de la ubicación que, por lo que se ve, es de verdad privilegiada.
Cuando se alude a la exclusividad del corredor Libertador, casi en primer lugar, aparece este tipo de descripciones: paisajes soñados que solo pueden encontrarse en la primera línea del río. Este, representa una de las zonas inmobiliarias con mayor demanda por quienes buscan una propiedad.
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Los nuevos proyectos, necesariamente, los potencian y, sumando inversión, diseño y materiales, se presentan como los más aspiracionales de la zona norte. Y sí: la oferta crece exactamente ahí, en ese segmento, ya que la demanda no deja de perder su actividad.
“El primer gran proyecto inmobiliario que marcó un punto de inflexión fue el emprendimiento Horizons, desarrollado por Irsa y Cirella”, recuerda Leonor Achaval, directora de la Achaval & Cornejo, evocando la iniciativa desarrollada sobre dos manzanas enteras, 30.000 m² de terreno, que se convirtieron en un complejo de lujo.
“En concreto, fueron seis torres de 14 pisos con vistas abiertas al río, 14.500 m² de jardines y amenities, un proyecto que resultó pionero y atrajo a un nuevo público de alto poder adquisitivo”, completa la broker, quien apunta que, a partir de entonces, el corredor comenzó a concentrar proyectos con una arquitectura innovadora, con la mirada puesta en priorizar las vistas abiertas a zonas verdes y el río.
Ubicación + amenities = exclusividad
Si la descripción de las vistas ilustra qué potencian los arquitectos, los detalles de los proyectos explican a qué público apuntan. Achaval brinda los correspondientes a Libertador Boulevard, el emprendimiento que comercializa en la actualidad ubicado en Vicente López, “en el centro de todo este corredor ya consolidado”, con 30 metros de frente al 1400 de la avenida.
Se trata de una iniciativa emplazada a metros del río, en un terreno de 3600 m²: una torre sobre Libertador, de 17 pisos y un edificio bajo de cinco pisos sobre la calle Juan Carlos Cruz, con otro frente de 60 metros. Como “gran diferencial” hay un tercer edificio, de 1100 m², exclusivamente de amenities: piletas (cubierta climatizada y descubierta) rodeadas de espacios verdes, decks y plazas secas, spa y kids club, entre otras.
“Los edificios en torre con amenities ubicados en esa franja entre Libertador y el río valen desde US$3000/m²″, responde Achaval, consultada por los valores, y aclarando que hay disponibles unidades de dos, tres, cuatro y cinco ambientes con dependencias.
Miguel Ludmer, director de Interwin, añade motivos que colaboran a comprender por qué se ha producido el crecimiento del área: “El aumento constante de oficinas, instituciones educativas, centros de salud, bancos y establecimientos financieros, junto a una abundancia de bares, clubes, restaurantes e innumerables espacios de recreación, han transformado esta zona y la convirtieron en una de las más buscadas y valoradas de los últimos 20 años”.
“El tramo de avenida del Libertador al 1600 es la zona más dinámica de Vicente López”, afirma Ludmer y destaca el proyecto Infinity Towers que tiene unidades con uno, dos, tres y cuatro dormitorios, además de sus penthouses, que son residencias de tres pisos en los remates de los edificios. “Esta propuesta no solo se basa en su arquitectura única, sino también en su ubicación estratégica y en la transformación de la zona circundante”, precisa el broker y destaca “la arquitectura, el diseño y la naturaleza se combinan para crear un espacio que fusiona la intensidad de la ciudad con la tranquilidad característica de la zona norte”.
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En relación con las prestaciones y servicios, Ludmer habla de “concept amenities”, antes de enumerarlos -piscinas, gym, sauna, entre otras-, profundizar en el concepto: “Las torres fueron concebidas para reflejar la esencia de un estilo de vida, en equilibrio, y con un toque de elegancia”.
En esta línea, en Libertador al 2600, a la altura del puerto de Olivos, se comercializa el proyecto TWO, dos torres: la primera consta de nueve pisos, con una semitorre de cuatro niveles más, y la segunda, hacia las vías, de 13 pisos. Según cuenta Daniel Salaya, presidente en Salaya Romera, el desarrollo consta de 57 unidades residenciales de dos, tres y cuatro ambientes en etapa de pre-venta que van desde los 50 hasta los 170 metros cuadrados, y con valores que arrancan en US$2700 y llegan a los US$3700 dólares el metro cuadrado.
En cuanto a los desarrollos de oficinas, a la altura del 2200 de la avenida y a media cuadra de la Quinta presidencial, se encuentra en plena comercialización, con el 80% ya vendido, Lumiere, un edificio de siete pisos con plantas de mil metros cuadrados, que pueden subdividirse y adquirirse por US$3200/m² a partir de los 150/m². “Con un frente de casi 50 metros, se está construyendo la última loza y la entrega está pactada para fin del 2024″, añade Salaya.
“El corredor Libertador ubicado en la zona norte de CABA y cruzando la General Paz es el que viene presentando mayor demanda de oficinas por las empresas desde 2021, tras la pandemia las corporaciones comenzaron mudarse fuera del microcentro hacia este corredor”, afirma Fernando Novoa Uriarte, líder del área de Transaction Management para oficinas corporativas en Newmark Argentina.
Más lejos, más cerca
Si bien es la cercanía con Capital la zona con más desarrollos, lo cierto es que los emprendimientos se extienden.
De acuerdo con Luciano Tenjeiro, director de TSF Desarrollos, La Lucila se presenta como la parte más exclusiva del corredor. Y el último index de Zonaprop parece darle da la razón: de acuerdo con la fuente, es el nombre que encabeza la lista de los barrios con los precios más elevados de la zona norte (US$3.905/m²); seguido de Vicente López (US$3.292/m²) y Olivos (US$2.875/m²).
“La Lucila, Vicente López y Olivos se presentan como los barrios que defienden los precios de venta más caros, en relación al resto de la zona, ya que no solo tienen la tierra más cara, por su cercanía con la ciudad de Buenos Aires, sino que permite construcciones altas desde las cuales se puede ver el río (en San Isidro y San Fernando las construcciones se permiten solo en planta baja y tres pisos)”, añade Laura Porto, directora de Inmobiliaria Narváez.
En esta línea, la broker inmobiliaria detalla los valores que se presentan en cada sector del corredor:
Corredor Libertador desde Vicente López hasta Olivos: en esta zona pueden encontrar desarrollos en pozo con valores que van desde los US$2500 a US$3000 por metro cuadrado. Por su parte, los que están en construcción defienden valores desde US$3200 a US$3500/m². Mientras que en una propiedad a estrenar los valores más altos, con vista al río, pueden llegar hasta los US$5000/m², y sin vista hasta los US$4500/m².Avenida del Libertador a la altura de San Isidro: en esta zona existen dos sectores bien marcados: Martínez y Acassuso. En ambas los desarrollos son bajos (planta baja y tres pisos), con valores un poco más bajos que Vicente López: en pozo pueden costar alrededor de US$2800/m², en construcción US$3200/m², y US$3800/m² a estrenar.Avenida del Libertador en San Fernando: es el sector con el metro cuadrado más económico del corredor. A partir de la calle Uruguay, en construcciones bajas, al igual que en San Isidro, tienen valores cerca de los US$2000/m² en pozo; alrededor de los US$2300/m² en construcción y en US$2800/m² uno terminado.
Uno de los proyectos que se construye en La Lucila es Barlovento ubicado en la Avenida del Libertador al 4000. Son dos torres de 16 pisos, con departamentos grandes, balcones terraza y amenities de última generación; y un metos cuadrado que, hoy, parte en los US$3700. “La exclusividad está dada, en parte, porque es un barrio muy residencial y porque a La Lucila llega menos transporte público”, completa el broker.
El especialista explica que los detalles del barrio son importantes, ya que también conciernen al comprador de la zona: “Gente que vende sus grandes casonas ubicadas a pocas cuadras, pero que no quiere hacinarse, por lo que busca departamentos de dimensiones importantes y seguir viviendo en el barrio”.
“La locación tiene un plus, ya que el terreno irregular donde está localizado el proyecto permite una vista que combina el delta, Colonia y también el tejido urbano local”, detalla Tenjeiro confirmando una vez más el protagonismo de las visuales en los proyectos del corredor, que, en este caso, son 360 grados.
Otro desarrollo en este sector del corredor es Selene, el proyecto de US$40 milones de inversión, ubicado en Libertador al 3700. “Es uno de los edificios de más categoría de la zona, con vista plena al río y a la Ciudad de Buenos Aires”, explica Daniel Salaya. Son 40 residencias de lujo en altura de entre tres, cuatro, seis y nueve ambientes, que van desde los 120 a los 500 metros cuadrados, con valores que arrancan en los US$4000 hasta US$5500/m². Ya fueron entregados los últimos departamentos y estará completamente terminado a principios de marzo de 2024.
En cuanto a la zona de Martínez, en Libertador al 13000, un desarrollo que estará listo a fin de año es Aloe, que consta de 20 departamentos de dos ambientes y 75 metros cuadrados distribuidos en planta baja y tres pisos. El valor de las unidades es de US$3800 por metro cuadrado, de las cuales el 75% ya fue vendido.
Zona bajo la lupa
Tanto Tenjeiro como Achaval y Ludmer coinciden: el hito que marcó el despegue de la zona fue el corredor vial. Según Maxi D´Aria, titular de D´Aria Propiedades, la explosión de oferta y demanda están directamente relacionadas con el cambio de código, “modificando la zona ribereña, de Del Libertador al río y el desarrollo urbano de la misma, permitiendo el crecimiento de estos barrios”.
Asimismo, aun con sus variaciones, la oferta pertenece y se enfoca a un mismo segmento. “Al permitir torres de hasta 18 pisos sobre terrenos de importantes dimensiones, la zona se empezó a caracterizar por edificios con gran variedad de amenities, donde la pileta, el gimnasio, la parrilla, el SUM y la seguridad privada pasaron a ser algo muy característico”, agrega, remarcando que la Avenida del Libertador siempre ha sido y seguirá siendo la opción aspiracional para quienes deseen vivir en zona norte.
¿Pero es que, acaso, Libertador es incomparable? De acuerdo con Javier Igarzabal, director de DIC Propiedades, los precios de las torres exclusivas pueden estar entre un 20% y un 30% por encima del corredor de avenida Maipú, otro corredor que ha crecido y mucho en la zona, con oferta de calidad aunque apuntando a otro segmento.
“En los últimos años, creció positivamente en todos los sentidos”, continúa el broker. “Hoy se encuentran las mejores opciones tanto para el uso de vivienda, comercial u oficina. Los desarrolladores, además de ir ofreciendo mejores propuestas a la hora de pensar en los espacios comunes, los espacios para trabajar y el cuidado del medio ambiente, también proponen complejos mixtos para poder vivir y trabajar en el mismo lugar”, finaliza.
