A pocos días del comienzo del mes de abril, propietarios e inquilinos comenzaron a preguntarse cómo impactarán los fuertes aumentos de precios en las actualizaciones de sus contratos de locación. A pesar de que el presidente Javier Milei derogó la Ley de Alquileres en diciembre de 2023 por DNU -que actualmente se encuentra en discusión su vigencia-, todos los acuerdos firmados hasta el 18 octubre del 2023 mantienen las condiciones que establecía la norma: tres años de contrato y un ajuste anual actualizado por ICL. A partir de esa fecha el ajuste es semestral por el índice Casa Propia por los cambios que se introdujeron a la ley hasta su derogación finalmente en diciembre del año pasado.
Esto significa que el precio de los alquileres de los contratos de locación que fueron firmados bajo la ley a principio de abril del 2022 como los que lo hicieron en el mismo mes del 2023, registrarán un aumento interanual de casi el 200% (196,7% al 1 de abril), según la última actualización del Índice de Contratos de Locación (ICL). Es decir, que si un locatario paga un alquiler de $100.000, a partir de abril con el ajuste deberá abonar $296.703, mientras que el que paga $200.000 pasará a abonar $593.407 por mes.
¿Cómo se calcula el aumento del precio del alquiler de los contratos firmados bajo la Ley 27.551?
Propietarios e inquilinos deben consultar el ICL que publica el Banco Central de la República Argentina (BCRA) en el sitio oficial. Se trata de un indicador que contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el INDEC) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte). Por lo que, el incremento de la inflación interanual, que fue del 276,2% en febrero de 2024, impactó directamente en el porcentaje de actualización.
Ahora, también está el caso de los alquileres que finalizan en abril de este año -siempre y cuando no se haya establecido una prórroga-. Estos fueron firmados en el mismo mes de 2021 y deberán pactar un nuevo acuerdo, con la particularidad de que ya no estarán regidos bajo ninguna ley, sino que vuelven al Código Civil y Comercial con libertad absoluta entre las partes mientras rija el DNU -que fue rechazado en el Senado el pasado 14 de marzo y deberá tratarse en Diputados-.
Esto significa que el plazo de los contratos será el que las partes hayan establecido, no habrá plazo mínimo legal, pero en caso de que no se aclare, será de dos años. Además, podrán arreglar el ajuste del valor de los alquileres y será válido el uso de cualquier índice, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. También podrán ponerse de acuerdo sobre cada cuánto tiempo actualizar el precio del alquiler.
Un fenómeno que generó la derogación de la norma es que los propietarios volvieron a poner a disposición en el mercado nuevamente sus inmuebles y, a casi tres meses de la derogación de la ley de alquileres, esto se puede evidenciar de forma notoria: la oferta de viviendas en alquiler en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 106% en sólo dos meses y medio -desde fin de diciembre de 2023-. También los precios de publicación se desaceleraron y los aumentos registrados en los últimos meses fueron por debajo de la inflación. A pesar de esto, quienes deban comenzar un nuevo contrato hoy se encontrarán con valores en promedio por arriba del ajuste del ICL: las nuevas publicaciones acumulan una suba interanual del 286,7%. Aunque hay que considerar que en este caso se está comparando números de febrero porque aún no se conocen los datos de los incrementos de marzo y abril.
En números, el alquiler medio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se encuentra en $416.991 por mes, mientras que el año pasado el valor era de $107.835.
Por otro lado, también cabe destacar que los contratos de alquiler firmados entre 18 de octubre de 2023 y 29 de diciembre -fecha en la que entró en vigencia el DNU- se actualizan de forma semestral en base al coeficiente Casa Propia. Estos contratos empezarán a actualizarse a partir del 18 de abril, cuando hayan pasado seis meses desde su firma bajo la norma 27.737 que fue modificada de la original, la 27.551.
Cómo calcular el aumento del contrato con ICL
Con una calculadora automática
Existen varias páginas web que tienen diseñadas calculadoras para conocer el aumento de los alquileres. Una de ellas es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:
Ingresar en el sitio web del Instituto de la Vivienda de la Ciudad que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres: https://vivienda.buenosaires.gob.ar/calculadora_alquilerEn primer lugar, se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento.Luego se debe seleccionar la fecha de actualización del contrato.Por último, el usuario debe indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.
Dos formas sencillas de calcular los aumentos del alquiler por inflación
Estos datos ayudarán a calcular el monto a abonar durante el próximo año y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período. En definitiva, la fórmula que se aplica consta del total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta la nueva actualización.
Por ejemplo, en abril de 2023 el alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires promediaba los $128.584, según Zonaprop. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1° de abril del 2023, el 1° de abril de 2024 debería empezar a pagar el aumento actualizado de $381.512,97.
Con la web del BCRA
Otra opción es consultar la página oficial del Banco Central donde día a día la entidad actualiza el índice. Esta posibilidad no cuenta con un cálculo automático, sino que lo tiene que hacer manualmente la persona siguiendo estos pasos:
Encontrar el índice: ingresar en el sitio web del Banco Central (bcra.gob.ar), ir a la pestaña “estadísticas” y luego “principales variables”. Al final de la lista, en la última opción está el ítem que permite verlo “Índice de Contratos de Locación”. Estos pasos se pueden acortar si se entra directamente al acceso directo: https://www.bcra.gob.ar/PublicacionesEstadisticas/Principales_variables.asp y buscar “Índice para Contratos de Locación”.Definir el valor del índice cuando comenzó el contrato y el actual: el usuario deberá seleccionar las fechas de inicio del contrato y la fecha en la que tiene que actualizarse el monto. Luego debe apretar el botón azul “consultar” que desplegará una tabla con el valor del índice en todos los meses del período consultado. En esa tabla, el primer valor es el índice cuando comenzó el contrato y el último es el valor del índice actualmente.Para conocer cuánto aumentará el alquiler, se debe realizar la siguiente cuenta: tomar el índice actual y dividirlo por el valor del índice de cuando comenzó el contrato. Esa cifra debe multiplicarse por el valor del alquiler y dará como resultado el monto que el inquilino deberá pagar durante el próximo año hasta que vuelva a actualizarse.
